- リノベの資金計画は7ステップ（現状把握 → 将来の出費 → ライフプラン → 予算の逆算）
- 大事なのは「借りられる額」でなく「無理なく返せる額」で決めること
- 1〜5は自分でできる。6〜7はFPや一括比較サービスを使うと精度が上がる
- 借入額の目安は金利で大きく変わる。最新は一括比較で確認を
- 総予算を「物件費」と「リノベ費」に振り分ける考え方
こんにちは。中古マンションを買ってフルリノベしたトルテです。
「リノベしたいけど、いくらかかるの？」「今の収入で無理なく返済できる？」——お金の不安は、リノベを考えるとき誰もが最初にぶつかる壁です。
私も、物件探しを始める前に、しっかり資金計画を立てました。この記事では、そのとき実際にやった資金計画の7ステップを、経験者としてお伝えします。
トルテ難しく考えなくて大丈夫。「今の家計を整理して、将来を見通し、無理のない予算を出す」。この流れさえ押さえれば、お金の不安はかなり小さくなります。
まず全体像：リノベ完了までの流れと、資金計画のタイミング
資金計画の話に入る前に、中古マンションを買ってリノベし、引っ越すまでの全体の流れを押さえておきましょう。自分が今どの段階にいるかが分かると、資金計画のタイミングも掴めます。
ポイントは、資金計画は「2回」やるということです。
- 事前（STEP 0）：物件を探す前に、家計の現状把握とライフプランから「無理のない予算」を出す（＝この記事の中心）
- 物件が決まった後（STEP 2）：実際の物件価格・住宅ローンの金利をもとに、予算を再確定する
事前準備の資金計画が、すべての土台になります。ここを飛ばして物件探しを始めると、「気に入った物件は見つかったのに、予算オーバーで諦める」ことになりかねません。では、その事前準備の中身を7ステップで見ていきます。
リノベの資金計画 7ステップ
まず全体像です。この順番で進めます。
| # | ステップ | やること |
|---|---|---|
| 1 | 家のイメージを固める | こだわり・テイスト・エリアを言語化 |
| 2 | 貯金・収入を整理 | 源泉徴収票・口座残高を把握 |
| 3 | 毎月の支出を整理 | 家計簿アプリで固定費・変動費を見える化 |
| 4 | 突発・将来の出費を書き出す | 家電買い替え・車・教育費など |
| 5 | 親からの援助を確認（あれば） | 住宅資金の贈与特例も。相談は慎重に |
| 6 | ライフプランで将来を試算 | 老後まで赤字にならないか確認 |
| 7 | 無理のない予算を逆算 | 家賃ベースで借入額の目安を出す |
1〜5は自分でできます。むしろ自分にしかできません。6〜7は、FP（ファイナンシャルプランナー）や住宅ローンの一括比較サービスを使うと、精度がぐっと上がります。順番に見ていきます。
STEP 1｜住みたい家のイメージを固める
資金計画の前に、まず「どんな家に住みたいか」を言語化します。イメージがないと、かける費用の優先順位が決められないからです。
3つの質問に答えてみてください。
- 一番こだわりたいのはどこ？（例：収納の多いキッチン／広いリビング／猫のキャットウォーク）
- どんなテイストが好き？（例：ナチュラル／北欧／モダン／インダストリアル）
- 住みたい地域は？（例：駅徒歩10分／子育て支援が手厚い／地盤が安定）
リノベ事例は、リノベ会社のサイト・Pinterest・RoomClip・Instagramなどでたくさん見られます。好みの事例をどんどん保存して、イメージを膨らませましょう。
STEP 2〜4｜家計の「現状」と「将来」を整理する
ここが資金計画の土台です。
STEP 2：貯金・収入を整理
会社員なら源泉徴収票を用意しましょう（この先、何度も使います）。
銀行口座の残高も整理します。
STEP 3：毎月の支出を整理
家賃、光熱費、通信費、保険、サブスク、食費……毎月の生活費を把握します。
面倒ですが、精度の高い資金計画にはここが不可欠です。
家計簿アプリを使うとラクです。私はマネーフォワードを使っていて、銀行口座もクレジットカードも一括で見えます。現状把握にとても役立ちます。
STEP 4：突発・将来の出費を書き出す
毎月の支出だけでなく、たまに来る大きな出費も見込みます。
- 家電の買い替え（テレビ・冷蔵庫・エアコンなど。年20万円くらいで概算）
- 車の税金・保険・買い替え
- 子どもの教育費（進学先で大きく変わる）
意外と見落とすのが教育費です。学資ローンは住宅ローンより金利が高いことが多いので、住宅ローンを繰り上げ返済で頑張りすぎた結果、進学時の費用が足りず高金利の学資ローンを組む……という残念な事例もあります。教育費を優先して予算を組むのが賢明です。
STEP 5｜親からの資金援助を確認する（あれば）
住宅購入で、親からの資金援助を受ける人は少なくありません。住宅取得資金の贈与には、一定額まで非課税になる特例もあります（相続税対策として援助を考えている親御さんもいます）。
お金の話はセンシティブですが、一度話してみる価値はあります。私も父に「資金援助してほしいわけじゃないけど、もし相続税対策で住宅購入補助を考えているなら事前に教えてほしい」と、わりと直球で相談しました。
※贈与の特例は要件・期限・非課税枠が改正されます。利用を検討する場合は、必ず国税庁・税理士など専門家で最新の条件を確認してください。
STEP 6｜ライフプランで「将来赤字にならないか」を試算する
STEP2〜5の情報をもとに、将来にわたって預貯金がどう変化するかをシミュレーションします。子どもの進学、定年退職などのイベントを入れて、老後まで赤字にならないかを確認します。
無料のライフプランシミュレーターもあります（全国銀行協会などが公開）。ただし無料版はざっくりした結果になりがちです。
より正確に見たいなら、FP（ファイナンシャルプランナー）への相談がおすすめです。詳細なシミュレーションに加え、生活改善のアドバイスももらえます。FP相談は有料のこともありますが、無料で対応してくれるところもあり、リノベ会社に在籍している場合もあります（私はゼロリノベで無料紹介してもらいました）。
STEP 7｜「無理のない予算」を家賃から逆算する
最後に、無理なく返せる予算を出します。いちばん簡単なのは、今の家賃をベースに逆算する方法です。
考え方はこうです。
今の家賃（管理費込み）＝ 毎月のローン返済額 ＋ 管理費・修繕積立金
たとえば、今の家賃が10万円で、購入後の管理費・修繕積立金を月3万円と見込むなら、ローン返済に回せるのは月7万円。この「無理なく払える返済額」から、借入額の目安を逆算します。
ただし、借入額は「金利」で大きく変わる
同じ返済額でも、金利が変われば借りられる額は大きく変わります。 金利1%の違いが、総額で数百万円になることもあります。
そして金利は、時期・銀行・その人の条件で常に変動します。過去の金利で試算しても、今の実態とはズレます。 だからこそ、自分の条件での最新の金利は、住宅ローンの一括比較サービスで確認するのが確実です。
「自分がいくらの金利で、いくら借りられるのか」——これが分かると、逆算した予算が現実的な数字になります。モゲチェックのような一括比較サービスなら、無料で・簡単に・複数の銀行をまとめて比較でき、自分に合う金利・銀行が分かります。物件やリノベ会社を探す前に、ここを押さえておくのがおすすめです。
自分の条件だと、どこでいくら借りられるのか
金利タイプを決める前に、いま自分がどんな条件で借りられるかを知っておくと判断がぶれません。同じ変動金利でも、金融機関によって条件は変わります。
- 年収や希望額を入れると、条件に合う住宅ローンを比較できる
- 複数の銀行をまとめて確認できる
- 変動と固定で返済額がどう違うかを自分の数字で見られる
利用は無料です。まずは条件を見るだけでも構いません。
📌 参考：当ブログには、家賃や年収から借入額の目安を出せる早見表の記事もあります。あわせてどうぞ。
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⚠️ かつてこの記事に載せていた「家賃→物件価格」の早見表は、2021年2月時点の金利（変動0.38%／フラット35 1.32%）での試算例です。金利はその後も変動しているため、参考程度にご覧いただき、最新の借入可能額は上記の一括比較サービスや金融機関で試算してください。
予算が出たら、次は「物件費」と「リノベ費」の振り分け
総予算が決まっても、まだ物件は探せません。その予算を、物件とリノベにどう割り振るかが決まっていないからです。
考え方は、この式に集約できます。
［ 物件価格 ］ × 1.1 ＋ ［ リノベーション費用 ］ ≦ ［ 総予算 ］
「× 1.1」の 0.1 が諸費用です。仲介手数料、登記費用、ローンの事務手数料、火災保険料、印紙代など。物件価格の6〜10%が目安とされます。
つまり——物件価格をそのまま予算にぶつけると、諸費用のぶんだけ足りなくなります。
難しいのは、リノベ費用のほうです
物件価格は、調べればすぐ出てきます。わからないのはリノベ費用です。
何をどこまでやるかで金額が変わるので、相場を調べてもあまり当てになりません。ここが決まらないから、物件価格の上限も決められない——これが予算組みで最初につまずくところです。
リノベ費用の決め方は、3つあります
A｜物件を先に決める
立地・広さを優先して物件を絞り、総予算から物件関連費を引いた残りをリノベ費用にする方法です。
シンプルですが、リノベ費が足りなくなりがちです。内装にあまり手を入れられない結果になることがあります。
B｜やりたいことを先に伝える
希望の間取り・設備をリノベ会社に伝え、それを叶えるならいくら必要かを出してもらう方法です。
ただし希望を高く設定すると、選べる物件が減ります。立地の条件を落とさざるを得なくなることも。加えて、この段階の見積もりは精度が出にくいので、最終的に予算オーバーする可能性が残ります。
C｜定額プランから逆算する
定額制プランを扱う会社なら、希望が収まるプランの金額を先に確定できます。
金額が動かないので、予算オーバーしにくいのが利点です。ただし定額プランを扱っていない会社もあります。
いちばん多い失敗が、リノベ費用の見当がつかないまま物件を決めてしまうことです。
立地や広さの希望で物件を押さえてしまい、あとから予算オーバー・希望の間取りにできない・設備のグレードを下げる——という流れになります。
振り分けが決まらないなら、相談相手を先に決める
正直なところ、リノベ費用の見当を素人がつけるのは難しいです。
だから我が家は、物件探しの段階からリノベ会社に入ってもらいました。 物件を見ながら「この物件なら、この工事でこのくらい」と教えてもらえるので、振り分けの精度が上がります。
物件探しから設計・工事まで一貫して対応する会社をワンストップ型といいます。
ローンの「借り方」も、あわせて考える
予算の目安が出たら、どうやって借りるかも重要です。中古＋リノベの場合、住宅ローン一体型・リフォームローンなど選択肢があり、金利や住宅ローン控除の扱いが変わります。夫婦で借りる場合の組み方（ペアローンなど）も、控除や団信に影響します。
このあたりは、別記事で詳しくまとめています。
よくある質問
- リノベの資金計画は何から始めればいいですか？
-
まず家計の現状把握（収入・支出・貯金）です。次に将来の出費（教育費・家電・老後）を織り込み、無理のない返済額から予算を逆算します。
- 「借りられる額」で予算を決めてもいいですか？
-
おすすめしません。金融機関が出す「借りられる上限」で組むと、リノベ後の生活が苦しくなりがちです。「無理なく返せる額」で決めるのが後悔しないコツです。
- 自分がいくら借りられるか、どう調べますか？
-
住宅ローンの一括比較サービス（モゲチェックなど）で、複数の銀行を無料でまとめて比較できます。自分の条件に合う金利・借入額の目安が分かります。
- FPには相談したほうがいいですか？
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将来まで見通した資金計画を立てるなら有効です。無料で対応してくれるFPや、リノベ会社が無料紹介してくれる場合もあります。
- 教育費と住宅ローン、どちらを優先すべき？
-
学資ローンは住宅ローンより金利が高いことが多いので、教育費を見込んだうえで住宅の予算を組むのが賢明です。
- 親からの援助は当てにしていい？
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ケースバイケースです。ただし住宅取得資金の贈与非課税特例など制度もあるので、一度相談してみる価値はあります（制度は最新条件を専門家で確認を）。
まとめ
- まず現状把握（収入・支出・貯金）。1〜5は自分でできる土台
- 将来の出費も織り込む（教育費・家電・老後まで）
- ライフプランで赤字を防ぐ。無理のない返済額を先に決める
- 家賃ベースで予算を逆算。借入額の目安は金利で変わる
- 最新の金利は一括比較で確認（FP相談＋モゲチェックで精度UP）
資金計画のいちばん大事な考え方は、「借りられる額」でなく「無理なく返せる額」で決めること。これさえ守れば、お金の不安なくリノベに踏み出せます。
まずは無料の一括比較で「自分の金利」を知り、そこから逆算する。ここから始めてみてください。
自分の条件だと、どこでいくら借りられるのか
金利タイプを決める前に、いま自分がどんな条件で借りられるかを知っておくと判断がぶれません。同じ変動金利でも、金融機関によって条件は変わります。
- 年収や希望額を入れると、条件に合う住宅ローンを比較できる
- 複数の銀行をまとめて確認できる
- 変動と固定で返済額がどう違うかを自分の数字で見られる
利用は無料です。まずは条件を見るだけでも構いません。
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