コロナ禍でも住宅購入は年収の5倍以内って本当?現状を調べてみた

コロナ禍なのにマンション価格は上昇し、成約件数も増えている。平均年収は微増でほぼほぼ横ばい。
なんか不思議ですよね。みんな少し無理をして住宅ローンを組んで購入しているのか?住宅購入は年収の5倍が目安だという一般論(?)がいまも正しいのでしょうか。新型コロナウィルスの影響が今後どのようになるかも不安定ななか、いま物件購入することはできるのか?少し興味があり調べてみました。

目次

住宅価格は新型コロナウィルスの影響を受けていない?

コロナ禍にあっても住宅購入価格は、新築・中古問わず高騰を続けており、マンションの価格には新型コロナウィルスの影響はあまりないっというのが市場の共通認識のようです。

購入側の心理としては、人それぞれだと思いますが、個人的には平均価格は下がるだろうな、購入する人は減るだろうなと思っていました。先行きが不安なので大きな買い物は控えた方がいいだろうとか、東京オリンピックに付随した住宅価格高騰も相まって、財布のひもは固くなるだろうという予想でした。確かに2020年4月5月は成約件数も激減しましたが、6月の緊急事態宣言解除後は通常件数に戻っていました。

住宅価格推移
マンションデータPlusから引用

中古マンションの価格も上昇し続けており、特に東京都心ほどその傾向は強くこの7,8年で平米単価が50~60万円も上昇している状況にあります。さらに2019年から中古マンションの在庫数が減少傾向にあるので、中古マンションの値段がここからいきなり下がるというのもあまりないのではないでしょうか。このように中古マンションの物件価格が上昇しているのに、平均給与はほぼ横ばい。

給料は増えないのにマンションは売れている?どういうことなのでしょうか。

年収推移
CareerTANQから引用

住宅購入は年収の5倍以内という計算は1992年に発表された!

1992年宮澤喜一内閣時代、政府の特徴的な政策のひとつとして、「大都市圏の勤労者世帯が年収の5倍程度で良質な住宅を買えるようにする!」というものがありました。
1992年とはバブル崩壊初期です。
1992年と2021年では物価も異なりますし、住宅ローン金利も全く異なります。

1991年1月時点 住宅ローン変動金利8.28%
2021年2月時点 住宅ローン変動金利0.38% (その差7.9%!)

仮に4000万円の住宅ローンを35年返済、頭金・ボーナス払いなしで計算してみた場合の支払額がどうなるか返済シミュレーションしてみました。(管理費・修繕積立金なし)
使用した返済シミュレーション:住宅保証機構株式会社HP

住宅ローン変動金利8.28%の場合、
  → 月々返済292,275円
    支払総額122,755,027円 (利息 約8,276万円)

住宅ローン変動金利0.38%
 → 月々返済101,726円
   支払総額 42,725,076円 (利息 約273万円)

試算してみましたが、上記の通りありえない金額です。

金利差が7.9%と大差ないように見えますが、支払金額が違いすぎる。まさに桁違い。
計算間違えたのかなと思うぐらい。信じられない額でした。
1991年に家を購入した方は本当にすごい。頭が上がらない。
1991年ごろは住宅購入時にできるだけ頭金を入れ、少しでも借入金額を減らそうとする動きもありました。

低金利時代である今は幸せだ!といっても過言ではないかもしれない。

[rakuten]

2021年のいま、住宅購入金額の目安は平均年収の何倍が適切なのか?

住宅購入金額は年収の7.6倍(首都圏)、全国平均で7.2倍がいまの実情です。
(総合住宅展示場ハウジングステージHP記事参照)

近年は女性の社会進出も増え夫婦共働きが増えています。夫婦の収入を合わせて借り入れできる金額の上限を増やせるペアローンを活用するケースも出ているため、個人の平均年収で考えるよりも、世帯年収で考えることが適切な場合もあると予想されます。

今の家賃=ローン支払い額と考えた場合いくらのローンを組める?

毎月の家賃(管理費込み)=ローン支払い額と考えた場合、いくらぐらいのローンを組めるか試算してみました。購入物件の管理費・修繕積立金を仮に3万円とした場合の資産となります。

2021年2月現在の最安変動金利を採用した場合
試算条件:住宅ローン金利:0.38%、35年返済、元利均等、ボーナス返済なし、頭金なし

現在の家賃管理費・修繕積立金物件購入価格
7万円3万円1,560万円
8万円3万円1,980万円
9万円3万円2,370万円
10万円3万円2,750万円
11万円3万円3,140万円
12万円3万円3,520万円
13万円3万円3,940万円
14万円3万円4,320万円
15万円3万円4,700万円

2021年2月現在のフラット35の最安金利を採用した場合
試算条件:住宅ローン金利:1.32、35年返済、元利均等、ボーナス返済なし、頭金なし

現在の家賃管理費・修繕積立金物件購入価格
7万円3万円1,340万円
8万円3万円1,690万円
9万円3万円2,010万円
10万円3万円2,360万円
11万円3万円2,680万円
12万円3万円3,040万円
13万円3万円3,360万円
14万円3万円3,710万円
15万円3万円4,030万円

住宅購入を考える場合、将来を見越した資金計画を立てよう

自分の年収が600万円だから、少し低く見積もって年収7倍の4200万円の物件なら買えそうだな?!
今の家賃が12万円だから3,500万円の物件ならかえそうだな!?

って安易に考えると痛い目を見る可能性が非常に高い。

・月々ローン以外に支払う費用を考慮していますか?
少なくとも、いまの計算は物件価格のみで議論してきましたが、マンションの場合は管理費と修繕積立金が毎月必要になります。物件によってさまざまですが合計3万円ぐらいが一般的でしょうか。
ローンの支払い+管理費・修繕積立金となるので、思いのほか負担額は上がります。
その他に、保険代、車のローン代、駐車場代、サブスクリプション費用など月々の支払も計算しておいたほうが賢明です。

・物件購入時に必要な費用を考慮しましたか?
物件を購入するときに銀行手数料、登記費用、仲介手数料、火災保険料、保証料、印紙代などの諸費用が掛かり、おおよそ物件価格の8~10%を最初に支払う必要があります。

お子様の教育費だいじょうぶですか?今後大きな金額が必要になるということを考えましたか?
お子様の教育費は年々上がっています。私立学校・大学にいくとなると必要金額は一気に上がりますし、教育ローンは住宅ローンよりもかなり金利が高いです。
2021年2月現在、住宅ローン金利最安は0.38%ですが、
国(日本政策金融金庫)の教育ローンは1.68%です。
教育費は別途ローン組めばいいなんて安易な発想はよろしくありません。

・退職後、老後資金として2000万円必要だという話もあります。老後資金は潤沢ですか?
年金はあまり期待できません。いまから準備しておくほうが賢明でしょう。

住宅ローンは年収の5倍以内って本当?まとめ

住宅ローンは年収の5倍以内っというのは1992年当時のことであって、現状あまり当てはまらない。

2021年現在、首都圏は7.6倍、全国平均は7.2倍が目安なようです。

とはいえ、単純に年収の約7倍を予算とするのではなく、ライフプランシミュレーションをしてよく考えましょう。

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