賃貸と持ち家はどちらがお得?家は資産というよりも負債と考えるべき

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こんにちは。トルテです。

賃貸・持ち家論争はいつの時代も繰り広げられています。
なぜ結論がでないのか?という問いの答えは簡単で、「人による」からです。

人それぞれ職業や収入も違いますし、なにを大切にするかも異なります。
仮にお金が最優先として、家賃や物件価格の安い郊外に住み、毎日何時間もかけて通勤するでしょうか。
たいていの人はNoと言うと思いますが、とにかくお金を節約したいという方は少しでも安いところに住みたいはずなので、良しとする方もいると思います。
基本的には家賃・物件価格と通勤時間を天秤にかけて折り合いがつくところを探します。

つまるところ、「価値観」に依存するところが多いので、賃貸・持ち家どちらを選択するのも選択する人の意見を尊重することが大事だと思います。

持ち家という観点では、新築か中古か?!という論争も入ってきますね。
最近ではリノベーション人気も高くなってきており、新築・中古・中古+リノベーションのどれがよいか?!という選択になってきています。
また、戸建てかマンションか!?というのもよく論議されますね。
これらの議論も結局のところは選択する方の「価値観」に依存します。
それぞれの選択が「成功」か「失敗」かは結果論になってしまうところもありますが、大きな買い物ですので、必要なことは自ら調べ、納得した選択をすることをオススメします。

大人になっても勉強は必要です。納得できる情報を得るためには、本やネットで調べることも可能ですし、セールスなしでの勉強会や相談会に参加するのが一番手っ取り早いです。ショールームに訪問するのもよし、オンラインセミナーに参加するもよし、無料で開催されていますので興味がある方は一度参加してみてはいかがでしょうか。
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今回、賃貸と持ち家はどちらがお得か!?という議論をしたいわけではなく、家(戸建て・マンション問わず)を購入する際に、「持ち家は資産になる。」という考えをもっている方がいらっしゃると聞いたので、その考えは危ないと思い、記事にした次第です。

持ち家が資産となる例は限られており、資産となる場合とは購入したときの金額以上の価値を将来的に与えてくれるものに限定されます。

持ち家で家族と幸せに暮らすことはプライスレス!という意見もあると思いますし、大賛成しますが、
ここで感情論やコスト試算に反映できないものは考えないものとし、あくまでも金額だけでのお話をします。

目次

ほとんどの持ち家物件は負債である。

まずは資産・負債の言葉の意味について整理しておきましょう。

資産経済主体(家計、企業、政府)に帰属する金銭・土地・建物・証券などの経済的価値の総称

負債他から金品を借り、その返済義務を負うこと。また、その返すべき金品。

戸建・マンション問わず、住宅の購入金額は非常に高額ですし、2021年現在住宅ローンは超低金利なうえ優遇税制を受けられるため、現金一括払いする方は稀でしょう。
それゆえに、金融機関から住宅ローンという形で借金=負債を抱えることとなります。

購入した物件を売った際に、購入金額<<販売価格であれば、借金を全額返済してもプラスに転じますので、資産と呼ぶことができます。

しかし、長年住むことによって、家は経年劣化と減価償却が進みますので、購入価格よりも販売価格のほうが高いケースは稀です。
数年~30年後に周辺の地価が高くなり、高値で売れた!という事例もあるのですべての物件が負債だとは言い切れませんが、東京都心などの大都市の一部や、鉄道や高速道路の建設地くらいなものでしょう。(世界的にみても、日本は住宅価値が下がる傾向が圧倒的に強く、海外では物件価格上昇は意外と起こるそうです。)

買った瞬間から物件価格が低下するのは、新築物件が特に顕著です。
玄関のカギを開けた瞬間、価値が2~3割下がるなんて話はよく聞きますしね。
この理由は、販売会社や不動産会社の利益が購入価格に含められているためです。

以上から、持ち家物件とは資産とはなりづらく、負債であると考える方が得策です。
30年後の地価なんてだれにも予想できませんしね。

持ち家を購入するのならば、せめて値下がりが起こりづらい物件を選ぶ方が得策ではないかと考えます。
駅から近い方がイイとか都心に近い方がイイとか色々ありますし、自然災害が起こりづらいというのも物件検討時の課題でしょうね。
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持ち家が負債ならば、やっぱり賃貸のほうが得なのか?

だれしも借金はしたくない。ほぼ負債となる持ち家ではなく、賃貸のほうが借金なく生活できるのではないか?という疑問がでてくると思います。
「借金をしない」という意味合いであれば、この疑問の回答としては賃貸のほうが正解だと思います。
賃貸はローンを組みませんからね。明白です。

トータルコストだけを考えれば、賃貸と持ち家はどちらがお得?

賃貸も持ち家も全く同じグレードの家・部屋に住む!という前提条件持っている場合、
一般的には賃貸住まいの方のほうが毎月支払う金額は高くなり、長年住んだとしてもその家・部屋が自分のものになるわけではありません。
また持ち家の方はローンの支払いが完了すれば、毎月の支払額がぐっと下がり、住宅費の負担がとても軽くなります。

賃貸支払額イメージ
賃貸支払額イメージ 引用元:SUUMOジャーナル

賃貸例
  気軽に引っ越しできるのが賃貸のメリットのひとつ。
  転居のたびに引っ越し代金、敷金・礼金が必要になってくるが、今回は簡単にするため無視
  家賃も都度変わるが、平均して月12万円だという仮定を立てました。
  家賃 12万円で30年間住んだ 12万円×12カ月×30年=4,320万円
  更新料:2年ごとに1か月分  12万円×(30年/2年)=180万円
  合計:4,500万円

マンション持ち家居住費イメージ 引用元:SUUMOジャーナル

持ち家例
  2500万円の30年住宅ローン金利0.5% 頭金0円 ローン支払い 毎月7.5万円
  7.5万円×12カ月×30年=2,700万円
管理費・修繕積立金 毎月支払い合計2万円 2万円×12カ月×30年=720万円
  合計:3,420万円

上記賃貸と持ち家の事例の総額差額を考えると、1,080万円持ち家のほうが支払いが少ない計算になります。
但し、上記計算はあくまでも家賃と(ローンの支払い+管理費・修繕積立金)との比較だけ。

賃貸の場合はその他の金額はほぼかかりませんが、持ち家の場合、

・固定資産税
・都市計画税
・保険料(火災保険, 地震保険など)
・各種設備の定期的な更新(給湯器・台所・お風呂など)

・住宅ローン金利変動リスク
・設備の修繕義務
・災害に対するリスク

が加算されてきます。さらに、住宅ローンで変動金利を選択している場合、世界・日本の経済状況に応じて金融機関は金利を上げる可能性もあるので負担が増える可能性があります。
上記例では金利0.5%と仮定しましたが、仮に1.0%に上がると、月々支払い額は8万円に、1.8%まで上がると9万円と一気に負担額が上がってしまいます。
このご時世バブル期の金利まで上がるとは思えませんが、バブル期は金利8%ほどです。計算するのも怖いぐらいですね。。。

また、持ち家の場合、地震や洪水などの災害に対するリスク、住居を工事する業者が手抜き工事を行ってしまうリスク、各種設備の故障や寿命に対するリスクも家主に責任があります。
上記試算例はマンションの場合のリスクですが、戸建てであっても同様の計算が成り立ちます。

上記のお金のはなしは、住宅を購入しようと思う方は必ず頭に入れておく必要があります。
目を背けてはいけません。もう少し突っ込んで情報を得たい場合は、勉強会に参加することをオススメします。
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ホリエモンは持ち家派ではなく賃貸派。ホテル派ともいう

マイホームを買ってはいけない理由~YOUTUBE_HORIE ONE

ホリエモンこと堀江貴文さんは賃貸派というか、ホテル住まいでいいんじゃないか派みたいですね。
ホリエモン曰く、持ち家の場合、売りたい時にすぐ売れるか?という問題点を指摘していて今の仕組みだと売りやすいとは言えないので、持ち家は流動性の低い資産なのでリスクが高いと考えているようです。

こちらのYOUTUBE内でなるほどなーっと思ったのが、
従業員の立場のひとのほうが持ち家志向が強く、自営業・経営者のひとは賃貸のほうが適しているということ。

自営業・経営者は家賃を経費として計上できるので、従業員が賃貸に住むよりもお得に住めるらしい。
経費として計上するという発想がなかった点については勉強になった。

このYOUTUBEを見ていると賃貸でいいじゃん?的な感じもしなくもないですが、わたしは持ち家派であり、中古マンション購入+リノベーション派です。

中古マンションを購入してリノベーションするのが、
一番コスパ良く理想の立地・間取りを得られる

賃貸と持ち家どっちが得か?!ほとんどの持ち家は負債だ!っという文章を書いてきましたが、感情論はほとんどいれていません。でも、実際問題、素敵なお部屋に住みたいし、通勤にも時間をかけたくないし、お金も極力抑えたい。そんな欲望をみんな抱えつつ、家のことを真剣に考えているはず。

間取りや立地が良くなると物件価格が跳ね上がり、自分たちのライフプランで無理なく購入できる新築物件は郊外で通勤時間がむちゃくちゃかかってしまう。もしくは、立地がいいところで購入できたとしても、床面積が狭すぎるとか。住みづらい間取りだとか…
物件リストを見るたびに一番バランスがいいのはどれか!?という見方をするようになっていました。

わたしの出した結論は、間取り・立地を一番コスパ良く両立させる方法とは、中古マンションを購入して、リノベーションすることでした。その理由は以下の3つ

  • 自分の理想の間取り・設備にするようカスタマイズ可能であるため
  • 物件選び、リノベに適した物件かどうかをリノベ会社と一緒に検討できるため
  • 理想を叶えつつ、コストを抑えられるため

リノベーションにご興味のある方は、下記関連記事をご覧いただければ幸いです。
関連記事:そうだ、リノベしよう!私が中古マンションリノベを選んだ3つの理由
     リノベ成功のためのリノベ会社選びに重要な3つのポイント
こちらの相談会もオススメです。
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我が家のリノベーション記録

工事開始直前の記事:[2021年実録] 中古マンションフルリノベ工事0日目|内装工事スケジュール

お気に入り記事:[2021年実録]中古マンションフルリノベ 71日目|壁紙と床タイルキター!

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