そうだ、リノベしよう！私が中古マンションリノベを選んだ3つの理由

こんにちは。トルテです。

「一戸建て住宅」「 マンション」どっちを購入するか？！というのは物件購入を検討する人にとって一番最初に悩む問題だと思います。

コスト・間取り・立地・ライフスタイル

何を優先するかで方向性が大きく変わるので、難しい問題ですよね。

ご夫婦でマンション派・一戸建て派で意見が食い違ったり、新築じゃなきゃ嫌だという人もいたりと

悩みの種になることも多いと思います。

わたしは悩んだ結果、中古マンションを購入し、フルリノベーションを行うという選択をしました。
結婚してすぐにコロナ禍に見舞われ、結婚式も新婚旅行もキャンセルせざるを得なかったため、
思い切ってフルリノベの選択ができたとも言えます。主に予算の意味で（笑）

2021年2月現在、まだリノベーション工事中で図面上で生活を妄想している段階ですが、中古マンションのリノベーションを選んで良かった！と思っています。
我が家のリノベーション工事記録はこちらからどうぞ（0日目）
(1日目）[2021年実録]中古マンションフルリノベ １日目-養生・解体工事
(3日目）[2021年実録]中古マンションフルリノベ 3日目|躯体現し！
(6日目) [2021年実録]中古マンションフルリノベ 6日目|着工式でまさかのアレ

立地・間取り・コストのバランスを考え、最もコストパフォーマンスが高いと思った方法がこの中古マンションのリノベです。この考えに至った経緯を建て売り住居と比較しながら説明したいと思います。
下の表は私が考える、建て売り・注文住宅一戸建て・新築分譲マンション・中古マンション・中古マンション＋リノベーション・建て売り住宅＋リノベーションの違いです。

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新築建て売り住宅のメリット・デメリット

メリット

• ・完成した住居を見ながら購入を検討できる
• ・完成済みなので、購入後すぐに入居できる
• ・注文住宅よりも安価に入居できる
• ・土地代金と住宅代金をまとめてローンを組むことができる
• ・床面積が比較的広く、個別の部屋を設けやすい
• ・住宅メーカーが設備や間取りを決めるため、悩む必要がない

以上がメリットとして挙げられると思います。

要約すると、「手頃な価格で、すぐに家を手に入れられる」と言えるのではないでしょうか。

忙しいご家庭で家づくりに時間をかけていられない、予算は極力抑えたいという方には向いていると思います。

一方で、デメリットは以下のようになると思います。

• 駅近物件や利便性が高い立地ほどコストが高くつく
• 比較的郊外に多い
• 基本的に間取りや設備が決まっており、自由に選べない
• 外観や間取りが同じような物件が多く、オリジナリティが少ない
• 周囲にマンションが建つと日当たりが悪くなりやすい
• 新築物件はカギを開けた瞬間、資産価値が2割下がる
• 利便性の悪い物件は、売却しづらい

「手頃な価格で、すぐに家が手に入る」のが新築建て売り住居のメリットですが、

人生で一番大きな買い物といわれる家をスピードと予算を優先する必要はあるのでしょうか。

特に、スピードを優先する必要はないと私は考えます。

人生のなかで最も大きな買い物と言われる住宅購入なのですから、後悔しないように時間をかけてでも納得する買い物をすべきだとわたしは思います。

また、建て売り・マンションどちらを選んだとしても、住めば不満な部分は出てくるのは当然なので
住みながら改善していけばいい。という意見もあると思いますが、どうせなら住む前に住みやすい家をつくったほうが合理的でしょう。

上記の理由から、わたしは新築建て売りという選択肢は除外しました。

それならば、自分の好きなように間取りを決められる戸建て注文住宅はどうか！？と考えました。

新築戸建て注文住宅の満足度は非常に高い。でも費用も高い。

マイナビニュースの住まいの記事とSUVACO調査のこちらの記事を見ると、実際に所有している住まいの種類は圧倒的に注文住宅が多く、注文住宅の満足度は高いようです。

• 省有する住宅の分類（2019年リビンテクノロジー調べ）
  • 注文住宅（41.4%)
  • 中古戸建（23.7％）
  • 建売住宅（13.5%）
  • 新築分譲マンション（12.3%）
  • 中古分譲マンション（9.1%)

注文住宅は初めに土地を購入し、その場所に住宅を建てる費用を払うという2段階の支払いをする必要があります。建て売り住宅とは支払うパターンが大きく異なりますし、注文住宅は別途設計費用がかかることと、建築資材のまとめ購入によるコストダウン手法を使用できないため、建て売り住宅よりも高くなってしまいます。

注文住宅に関する費用に関して、FP関根さんが詳しく説明してくれています。
個人的に関根さんの動画は大変わかりやすく勉強になりますので、お気に入り登録しています！
(＞FP関根さん、勝手に宣伝してすみません。応援してます！）

https://www.youtube.com/watch?v=jlFHlp0uZDA

しかし、注文住宅では建て売り住居のデメリット

• 基本的に間取りや設備が決まっており、自由に選べない
• 外観や間取りが同じような物件が多く、オリジナリティが少ない

という点に関しては、完全に解決できるという大きなメリットがあります。

注文住宅の満足度が高い理由は、自分たちの理想とする間取り・設備を導入できるというポイントに他ありません。

その反面、自分たちで間取りや設備を決めなければならないというデメリットもあります。

自分たちで間取りや設備を決めるということは確かに手間と時間がかかりますが、手間と時間をかける分、我が家に対する思い入れが強くなり愛着がわくというメリットも生み出します。設計士さんは自分たちの理想の住まいをヒアリングし間取りを提案してくれますし、収納やインテリアなどプロ目線でのアドバイスを受けることも可能です。つまり、手間と時間がかかるというデメリットであって、メリットでもある！

注文住宅の興味は非常に高くなりましたが、残りのデメリットは解決できないと私は思いました。

• 駅近物件や利便性が高い立地ほどコストが高くつく
• 比較的郊外に多い
• 周囲にマンションが建つと日当たりが悪くなりやすい
• 新築物件はカギを開けた瞬間、資産価値が2割下がる
• 利便性の悪い物件は、売却しづらい

預貯金や収入が多い人や郊外の静かな土地でゆっくり過ごしたいという方にはオススメですね。

わたし夫婦は共働き世帯であり、まだニ十年以上も会社勤め予定です。
会社への通勤時間は極力減らしたい・満員電車には極力乗りたくない、できれば自転車で通えるところに住みたい（ロードバイク乗りなので）、でもプライベートで遊びや買い物に出かけやすいところに住みたい、という希望がありましたし、なにより予算があまりなかったので、わたしたちは注文住宅は選択しませんでした。

では、新築分譲マンションはどうだ？！

新築分譲マンションのチラシはよくウチのポストにも投函されています。

各社住宅メーカーが大々的に発表しているだけあって、とても綺麗でありオシャレな見せ方に心ときめきます。さらに、最新の設備が導入されていたり収納も工夫されています。

建て売り住宅と比較すると、同じ価格帯にもかかわらずマンションのほうが専有面積が少なくなりがちなので、

マンション居住者からは「狭い」という不満が多く出ているように思います。

立地の面から考えると、新築分譲マンションは比較的駅から近い物件が多く、交通の便は非常に良い。

だが高い！というのが私の印象です。

• 新築物件はカギを開けた瞬間、資産価値が2割下がる

という点も気になってました。

あれだけ大々的に宣伝し広告費を使っているということは、その分物件価格にオンされているという割高感と

自分たちが住むことですぐに資産価値が下がってしまうという残念感がとても心に引っ掛かりました。

新築に住む以上どうしようもない問題ですし、これは新築の一番のメリットともいえます。
（日本人は世界で一番新築好き）

また、新築分譲マンションは建て売り住宅のデメリット

• 基本的に間取りや設備が決まっており、自由に選べない
• 外観や間取りが同じような物件が多く、オリジナリティが少ない

は解消することができません。

注文住宅でも述べましたように、住宅満足度を高くする手段として手間と時間がかかっても自分の理想とする形にしたいと考えました。

以上から、私は新築分譲マンションを選択肢から外しました。

[rakuten]

中古マンションは比較的安い。でも設備や間取りが古臭い・・・

中古マンションの一番のメリットは、比較的安価に購入できるということ、そして駅から近い物件も比較的多く、物件数が多い！という点だと思います。

ただ、やはり中古物件ですので、住宅設備がひと昔前のものであったり、傷やヒビが入っているものであったりとオシャレさの点では1ランクも2ランクも下がるのも事実…

ただ、中古マンションの興味深い点は、そのマンションの管理の状態がマンションごとによって大きく異なるっという点です。

しっかり管理できているところでは、大規模修繕を実施し、外壁塗装や水回りの整備が行き届いているものもあれば、そうでないものもあります。

基本、管理状態がいいものは、築年数が古くても外観は整っています。

「マンションは管理を買え！」

という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

管理状態が悪いものは見た目以上に資産価値が低いですが、管理状態がいいものは逆に資産価値が高い。

購入した後であっても管理の良さは基本継続しますので、資産価値はあまり下がりません。

残念ながら管理状態は間取り図だけではわかりません。販売用のチラシだけでも不十分です。

ゴミ捨て場の清潔さ、マンションの管理規約や修繕積立金の残高、長期修繕計画表の有無など調べにいかなければ手に入らないものばかりです。

正直な話、管理状態を調べるのは難しいのでプロの不動産屋に調べてもらうのが良いでしょう。

（ただ、不動産屋さんは売ってしまえばあとはスルー出来てしまうので、信用していいかは難しいところ）

以上を要約すると、

中古マンションは、管理状態の良い物件であれば、比較的良い立地で外観もそこそこの物件を手に入れることができます。ただし、内装・設備は型落ちの状態が多い。

内装・設備の問題ならば、新しくしてやればいいじゃない！！！

ここで登場するのがリノベーションです。

中古マンションに価値を付与できる「リノベーション」という手段

リノベーション(renovation)とは？

　リノベーション（Renovation)とは、リフォームのように新しい設備に入れ替えることもしますが、住みやすいように間取りを変更したり、壁を壊して広々としたリビングを作ったり、耐震性を高めたり等々、ライフスタイルに合わせて自由自在にカスタマイズすること。

個人的にはリノベーション＝リフォーム＋イノベーション（Reform+Innovation→Reinnovation)というふうに捉えています。イノベーションとはご存知の通り「改革・一新・刷新」といった意味合いです。

つまりは、リノベーションとはプラスアルファの価値を創造してより良い家づくり・部屋づくりができる非常に魅力的な取り組みで、年々人気が高まってきています。

中古マンション＋リノベーションを選んだ理由その１：カスタマイズできる

リノベーションは建て売り住宅や新築分譲マンションのように「普通」の間取りでなく、ライフスタイルに合わせた設計が可能なです。つまり、中古マンションのデメリットを注文住宅のメリットで上書きできるということです。

例えば、料理が趣味なので使いやすいオシャレなキッチンを選びたい！
　　　　　→　なので、古いキッチンは捨ててしまい、新しいキッチンを設置しよう
　　　　　　→　新しく設置するなら、対面式に変更したい
　　　　　　　→　対面式キッチンにするなら、リビングも変えちゃいましょうか
　　　　　　　　→　etc.
どんどん理想を現実の形に変えていけます。

厳密にいえば、注文住宅よりも自由にできる範囲は狭く、窓や玄関ドアは変えられません。
マンションの専有面積部分のみ変更可能で、マンションの共有部分は変更できません。
　窓・玄関ドアは共有部分になります。

（余談）
一度、パナソニックやタカラスタンダードといった住宅設備メーカーのショールームを見学に行ってみてはいかがでしょうか。思っている以上に設備は進化していますよ！！！

関連記事：[キッチンリフォーム]PanasonicのトリプルワイドIHがオススメ！
　　　　　[使用例]アイハウズプランでPanasonicのキッチンシミュレーション

また、マンションのデメリットである床面積が少ない、狭いという課題は、アイディアと工夫で解決できる場合があります。

例えば、極力広く空間を見せたいので、デッドスペースを減らして収納を増やしたい。
　　　　→　天井をなくし、高さを稼ぎましょう
　　　　→　壁掛けの収納棚やニッチを作製しましょう
　　　　→　小上がりを作製し、下側を隠し収納にしましょう etc.

中古マンション＋リノベーションを選んだ理由その２：管理のいいマンション選びをサポートしてもらえる

中古マンションを選ぶときに、実際に建屋や部屋の状態を見学することを内覧と呼びます。リノベーション会社によっては内覧に同行してくれることもあり、リノベに適した物件か、管理状態は良好なのかをプロの目線で確認してくれます。

わたしたちだけの内覧だと見落としてしまう部分があるので、冷静に判断してもらえるのはとても安心感がありました。

中古マンション＋リノベーションを選んだ理由その３：注文住宅や新築分譲マンションよりも総額が安い！

正直な話、予算が限られていたので注文住宅を選択できませんでした。

リノベーション費用についてはもちろん安いものではないので、十分に吟味する必要があります。

リノベーション費用は当然ながら、どれだけ内装をいじるのか？どのグレードの設備を選択するのか？など変更する内容によって金額は大きく振れます。

過去の調査ではリノベーション費用総額は300～1,700万円の幅があり、平均価格は約1,000万円でした。

物件価格にリノベーション費用がプラスされますが、注文住宅や新築分譲マンションにはないメリットをえられることを考えると、

立地・間取り・コストを両立させる手段として、リノベーションは最もコスパに優れていると考えます。

その他１：建て売り物件＋リノベーションという考え方もアリ

わたしは中古マンションに対してそれほど気にならないタイプですが、やっぱり新築じゃなきゃ絶対嫌だ！！っというひともいると思います。

でも注文住宅するほどの金銭的余裕はない。それでも内装や間取りはカスタマイズしたい。

そういう場合は戸建て物件を買って、すぐにリノベーションするという手段もあります。

ややコスト的には上がってしまいますが、新築にこだわりたい方であれば許容できる選択肢だと思います。

その他２：リノベーション済み物件を購入するという選択肢

自由にカスタマイズするのはいいが、やっぱり事細かく決めていくのは手間や時間がかかってしょうがない。

でも、オシャレで快適なところに住みたい。そして、賃貸は嫌だ。

という場合は、リノベーションが完了している物件を選択しましょう。

自分でリノベーションするよりか多少はコストアップしますが、建て売り住宅とリノベーションのいいとこ取りができる手段です。

リノベーション済み物件に関する記事はこちらどうぞ

中古マンションのフルリノベーションを選んだ３つの理由まとめ

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関連記事：リノベ成功のためのリノベ会社選びに重要な３つのポイント

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フルリノベ工事０日目～内装工事スケジュールの記事はこちらからどうぞ。

[2021年実録]中古マンションフルリノベ　１日目　養生・解体工事はこちらからどうぞ

[2021年実録]中古マンションフルリノベ　３日目　躯体現し！はこちらからどうぞ

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