中古マンション＋フルリノベの選択に至った5つの優先順位を解説

こんばんは。7/1にパパになったトルテです。
コロナ対策のため、まだ娘には鏡越し・レンズ越しでしか会えなくて、心底コロナが憎い。
とはいえ、産院の医療従事者・お母さん方・赤ちゃんのためにも耐え忍びます。

さて、わたしは昨年に埼玉県戸田市の中古マンションを購入し、フルリノベーションしました。
先月末に引っ越しし、家具類をいくつかDIYし、ようやく落ち着いたところです。
娘も無事に授かり、一息つけたので一年前の今頃を振り返り、やっぱり中古マンション＋リノベーションを選んでよかったなぁっとシミジミ思っています。

新築マンションやリノベーション済み物件も当初は選択肢に入れていましたが、コスト・立地・間取りを色々と比較して、結局どっちがいいの？などと色々考えて中古マンション＋リノベーションという結論に至った経緯を改めてお話したいな～っと思いましたので、記事にしたいと思います。

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結論として、中古マンション＋フルリノベーションは、立地・コスト・間取りを一番バランスよく効率よく満たすことができる選択肢だと私は思っています。
※私の主観が強く入っています。新築マンションや戸建てを否定するつもりは全くありません。
大きな買い物なので、いかに自分が納得して買えるかが重要だと思います。

我が家（中古マンション）のリノベーション記録を公開しています。
リノベーションの工事がどのように進むかを楽しめると思いますので、よろしければご覧ください。

物件選びは優先順位付けが大事

嫁と相談し、住居を購入しようと考えるときに、何を重視するか？についてまず考えました。
※今回はマンションに焦点をしぼってお話させてください

• コスト（住宅そのものの価格＋管理費・修繕積立金＋その他諸経費）
• 立地（最寄り駅は？勤務地までの通勤手段・時間は？周囲の環境は？ etc.)
• 間取り（床面積・部屋のつくり・家事動線・日当たり etc.)
• マンションの清潔さ（外観・ゴミ捨て場・廊下 etc.）
• 「新築」という真新しさ/純潔性

正直、どれも重要で妥協したくない部分ではないでしょうか。

コストは抑えたい、駅から近くて利便性は重視したい、部屋は広いほうがいい、不潔なマンションには住みたくない、新築という純潔性はあるに越したことがない…etc

理想・願望はあげればキリがないですよね。

だからこそ、自分がなにを大事にしたいのか？！という優先順位付けが必要になってきます。
わたしの考えた優先順位づけを説明していきたいと思います。

優先順位　1位：コスト

わたしの場合、コストが一番優先順位を高くしました。ない袖はふれません。
SUUMOやHomes’などの不動産情報サイトで、新築マンションと中古マンションそれぞれの物件をチラ見してみましょう。
新築物件のほうが人気で、目が飛び出るほど新築物件のほうが高いのがすぐわかると思います。
同じような間取り・床面積・立地であっても、新築物件のほうが数千万高いなんていうのはザラです。

日本人は特に新築好きが多いようで、高くてもやっぱり売れます。
ホームメーカーはCMにお金をかけ、セミナーも派手に、来訪特典をバンバンつけ、かなり豪華な紹介をしていますが、やっぱりそれでも売れるのが日本。つまり、豪華な宣伝費をかけても十分に利益がとれるのが新築物件です。

正直、宣伝にそこまでお金かけるなら、物件価格下げてよ（笑）と思うひとも多いハズ。
売り手も商売ですからね。他社との競争もありますし、宣伝費を抑えて物件価格下げてます！というのはなかなか厳しいでしょう。
以上からわたしは新築物件は素敵だけど割高感を払しょくできず、中古マンションを選択しました。

では、いくらぐらいの中古マンションを探すのか？！どれくらいなら買える？！など
物件選びのポイントは多数あります。コスト面だけに着目すると、
自分たちの今の懐事情だけでなく、将来のことも見据えて予算をくむことが必要です。
わたしが物件を選ぶために考えた予算の組み方を簡単に書いてみました。まずは参考までに。

優先順位　2位：立地

好条件の立地は人によって条件が大きく変わりますので、あくまでもわたしのケースをお話します。

わたしが優先した立地条件とは

• 駅から近い（10分以内）
• 1階はNG
• 景観が良好なこと
• メイン道路から1本内側に入っていて、車通りが気にならないこと
• 勤務地まで自転車で通勤できること
• 徒歩圏内にスーパーがあること
• 日当たりがいいこと
• 子どもが生活しやすい環境か、余計な弊害がないか
• 教育機関が近隣にあるか
• 水道代やゴミ収集代などが安価
• 市町村が教育や子育てを支援しているかどうか

改めて書き出してみると、かなり欲張ってますね笑
でも結果的にすべて満たす物件に出会え、購入できました。幸運ですね！

上記立地条件のうち、最後の４つは市町村の情報が必要になってきます。
私の場合、埼玉県戸田市かさいたま市で結構悩みました。
市町村の詳細データ比較は、生活ガイド.comさんが非常に便利です。
会員登録が必要ですが、めちゃくちゃ比較データがみやすくて面白い。
例えば、水道料金やガス料金といった金額の比較、待機児童者数、住宅購入助成金など
市町村の公示情報の比較はとても参考になるので、一見の価値ありです。

優先順位　3位：間取り

一番生活している時間が長い、部屋の中身の部分はかなり重要な問題。
間取りと一言でいっても、いろいろな見方があります。
わたしがポイントにしていた部分は、

• 専有面積（床面積）70㎡前後かそれ以上
• 日当たり　東～南向きがうれしい
• リビング/キッチン/寝室/浴室などの配置　
• 家事動線が良好か
• 設備が充実しているか
• 天井が高めかどうか

SUUMOやHomes’に売りに出ている物件を手当たりしだいに確認しましたが、
物件価格を無視し、新築だろうが中古マンションだろうが、
自分の理想がピッタリはまる物件はありませんでした。

細長い物件、正方形に近いような物件いろいろありますが、売りに出ている物件のほとんどは「田の字」型といわれるタイプ。田の字型は部屋が明確に分けられていて、壁や扉がおおく無駄にお金つかってるなぁーという感覚がでてくるし、オリジナリティがなく楽しさがあまりないんですよね。

新築物件は設備も新しく家事動線もよく考えられている物件が多かったですが、ピッタリくるものがない。
もちろん住みだしたあとで、壁紙を変えたり、キッチングレードを変更したりなどリフォームすることも可能でしょうが、
それだったら、もともと準備・設置された設備が無駄になってくるし、最初から自分の欲しいものを選びたい！と思うのは自然な流れではないでしょうか。
自分が必要なものだけを選ぶ、間取りも自由に決めるとなると、戸建ての注文住宅がありますがこれはべらぼうに高く、コストアップが著しい。マンション前提からも外れます。

理想に合うマンション部屋がないなら作ればいい。
部屋の中身だけが新築同様であれば、純潔性も高い。

以上の理由から、わたしは中古マンション＋フルリノベーションという方式に注目しだしました。

フルリノベーション前提で物件探しをすると、部屋の割り振りや設備、家事動線といったチェックポイントを無視できるので、いい意味で物件選択のチェックポイントを減らせるというのもメリット。

フルリノベーションをすることで追加のコストも考え、その分物件価格を下げるなど別のチェックポイントが生まれますが、自分が生活しやすいように工夫する方が納得して購入できると思うんですよね。
納得した買い物はいい買い物だと思います。

優先順位　4位：マンションの清潔さ

当然ですが、ボロボロな外観や清潔さが感じられないマンションには住みたくないですよね。
新築物件はさすが綺麗です。中古マンションでも築年数がそれなりに経っているものであっても、管理さえしっかりしていればけっこう綺麗です。
この点からみても新築を選ばなきゃいけないという必然性は感じられないし、築年数が経っていても綺麗ということは、住人自信がマンションを大切にしながら生活しているという裏付けにもつながります。
管理体制がしっかりしているという体制は帳簿上しっかりしているということも大事ですが、ゴミ捨て場や廊下、エントランスなどを清潔に保っているかという外観からも判断できますし、信頼につながります。
新築はどんな人がこれから住むかも分かりませんからね。

優先順位　5位：「新築」という真新しさ/純潔性

優先順位１～４を読んでお気づきだと思いますが、新築という付加価値はさほど必要ではないんじゃないかな？というのが私の印象です。もちろん新築は新築で嬉しいですけどね。
それ以上にコスト高というほうが気にかかるため、優先順位は低くしました。
中古マンションのフルリノベーションを選択すると、少なくとも専有部（部屋）自体に純潔性が生まれる。

物件選びの優先順位付けまとめ

• コスト（住宅そのものの価格＋管理費・修繕積立金＋その他諸経費）
  • 新築物件は豪華な宣伝費を支払っても利益が出てくらいの価格設定なため割高
• 立地（最寄り駅は？勤務地までの通勤手段・時間は？周囲の環境は？ etc.)
  • 立地がいいマンションは新築も中古も両方ある。
  • 条件に合うマンションは根気よく探す必要がある。
  • 市町村の情報も併せて考えるべき
• 間取り（床面積・部屋のつくり・家事動線・日当たり etc.)
  • 「田の字」型がほとんどであり、オリジナリティがあまりない
  • 新築・中古問わず、理想に近い物件はほとんどない。なにかしら気になるポイントがある。
  • 住んでからアレコレ好みに変更するぐらいなら、最初から好みのものを選びたい
  • フルリノベーションによって、自分たちの生活に適した間取りをつくることができる。
• マンションの清潔さ（外観・ゴミ捨て場・廊下 etc.）
  • 中古マンションでも清潔なところがある。
  • 築年数が経過しても清潔という事実は、住人がマンションを大切にしているという信頼につながる
• 「新築」という真新しさ/純潔性
  • 新築は嬉しい。新築じゃなきゃダメだっという結論には至らなかった。
  • フルリノベであれば、専有部の純潔性が得られる

結論:中古マンション＋フルリノベが最もコスパがいい

優先順位１～5位を総括し、コスト・立地・間取り・マンションの清潔さ・純潔性のバランスを考えると、

立地が良く、管理のいい中古マンションを購入し
フルリノベーションで理想の間取りを設計し、純潔性を得る。

という回答が一番しっくりくるのではないでしょうか。
わたしは中古マンション＋フルリノベが一番適切だと納得して購入に踏み切りました。

以上のような私の回答に対し、皆さんはどのように感じたでしょうか。
色々意見あると思います。コメントお待ちしております。
わたしの意見に同意していただけた方は、ぜひリノベーション会社のプロの意見を聞いてみてください。
セミナーなどは頻繁に行っていますので、疑問点はどんどん質問してやってください。

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