物件購入とリノベ成功の秘訣は?優先順位付けが決め手!

こんにちは。トルテです。

理想の生活環境を整える手段として、私は中古マンションを購入し、リノベーションすることが最もコストパフォーマンスに優れると考えています

ただ、実際に住んでみて、このマンション買ってよかったな、リノベしてよかったな!って本当に感じるのは、それなりの日時をその家で過ごさないと判断つかないハズ。

購入前や計画段階から感じる不安を少しでも解消したいし、不安を持ちたくない。そして、決して後悔したくない。

だからこそ、皆さんは物件を購入した人リノベーションした人の経験談を聞いてみたいし、後悔しているポイントがどこなのか調べる方が多いと思います。

ネットで検索をかければ、いろんな情報や意見が出てきますが、必ずしも自分に当てはまるとは限らないので注意が必要です。どの情報が本当なのか?っと調査することも重要ですが、

一番重要なのは「自分がどれだけ納得して購入する物件を選べるか、設備や間取りを決定できるか」に尽きるのではないでしょうか。

でも、「自分で納得する」、ここが難しいんですよね。

だからこそ優先順位をつけましょう!とリノベーション会社の方も仰いますし、なにより悩むと物事が進まない。足踏みしている時間がもったいない。

優先順位の付け方の一つの方法として、「妥協してもいいところはどこか?」という風に視点を変えてみるのもいいと思います。

目次

最も重要視することは、「予算」です。これは断言できる。

理想の住まいを決める重要な項目は、

(1)予算、(2)立地、(3)部屋の広さ/日当たり/階層、(4)間取り/設備の4つの要素です。

自分や家族の価値観やライフスタイル、憧れを整理しておくことが重要です。

でもよく考えてください。(1)~(4)のなかで一番自由にできないのって、(1)予算じゃないですか?
理想の立地、間取り、設備、部屋の広さ、どれも欲望全開だとお金はいくらあっても足りません笑

だいたいの人は住宅ローンを組むと思いますが、毎月の返済が滞ってしまうと、やっと手に入れた家を手放さなきゃならない事態に陥ります。これはもう本末転倒。
生活費を極限に抑えて生活するなんてことは、間取りや立地以前の問題です。

したがって、予算は一番重要です!というか一番最初に決めておかないと、その他の要素の優先順位も付けられないと思ってください。

まずは自分の預貯金、収入、支出を整理してライフプランシミュレーションを行います。予算重視だからこそできるだけ精度の高い予測をするほうがいいでしょう。

ライフプランシミュレーションに関する記事はこちらから

[rakuten]

トータル予算は見繕えても、物件費用とリノベーション費用の振り分けを決めることは難しい。

ライフプランシミュレーションを行った後に住居関係に使用していい予算を決めて、その予算の内訳のうち物件費用・リノベーション費用・契約に至る諸費用を割り振ります。

諸費用は物件価格の8~10%です。(お主に、銀行手数料、登記費用、仲介手数料、火災保険料、保証料、印紙代など。)です。したがって、物件費用を1.1倍した金額とリノベーション費用の合計を予算以下にしないといけません。

[ 物件価格 ]×1.1 + [ リノベーション費用 ] ≦ [予算]

ただ、物件価格は調べれば出てきますが、リノベーション費用はどれくらいなのか見当がつかない。
リノベ費用もなにをどこまでするかでピンキリなので相場が合ってないようなもの。

一応、実平均としては費用総額平均は999万円、平均平米単価は14.4万円/㎡でしたが、総額300~1700万円、平米単価は5.6万円~17.7万円/㎡と振れ幅が大きく、どのくらいリノベするかによって相場はあまりあてにならないのが現状です。

リノベーション事例100個から算出したリノベーション費用相場に関する記事はこちらから

使い勝手のいいオシャレなキッチンにしたい!など設備面や凝った設計に強い要望がある人ほど、リノベーション費用をいくらに設定するのがいいかわからない。

その結果、物件価格の上限を決められず、立地や設備の希望で物件を決めてしまい、予算オーバーしてしまった。あるいは、希望の間取りにできなかったり、設備のグレードを下げざるを得なかった、というパターンに陥ってしまう恐れがあります。

このような予算組みの問題を上手く解決する方法としては、

物件探しの段階からリノベーション会社に参加してもらう方法が無難ですので、ワンストップ型(物件探し、設計、施工まで一貫して対応してくれる)リノベーション会社を選ぶことをオススメします。

ワンストップ型のリノベーション会社(例えばひかリノベ)は、リノベーションに適した物件を提案してくれるところが多いので、希望条件を伝えれば物件探しの手間を少し省くことができます。

リノベーション会社選びについての記事はこちらから

リノベーション費用をどのように決定するか?優先順位が大事

では、どのようにリノベーション費用の予算組みをするか?

この問題は非常に難しい。この予算組みをするためには、

(A) (2)立地、(3)部屋の広さ・日当たり・階層の観点から住みたい場所の物件価格相場を調べる
(B) (4)希望の間取り・設備についてリノベーション会社に相談し、希望を叶えるならばリノベーション費用がどのくらいを想定しておけば良いか、家の広さとセットで教えてもらう。
(C) リノベーション費用定額プランに対応したリノベーション会社の場合、(4)希望の間取り・設備を叶えるにはどの額の定額プランを想定しておけば良いか教えてもらう。

以上のパターンがあると思います。

Aパターンの場合(2)立地、(3)部屋の広さ/日当たり/階層を優先し、物件候補を決定して、予算額から物件関連費用を差し引いた金額がリノベ予算となる。

このパターンはリノベ費用が少なくなりがちなので、あまり内装をいじれないことが多いと思います。
(予算オーバー分、例えば親からの資金援助で何とか購入したり、低金利住宅ローンを組むことで、事なきを得るパターンもあります。宝くじ当選でって人もいるのかな?ウラヤマシイ)

Bパターンの場合、希望の間取り/設備をリノベーション会社に伝え、それが叶えられそうな予算がどれくらいかリノベーション会社が提案してくれる。ただし、希望のグレードや度合いを高く設定してしまうと、選択できる物件が少なくなったり、交通の便が悪かったりするケースがあります。また、このときのリノベーション費用見積もり額の精度があまり出せないので、最終的に予算オーバーとなってしまう可能性もあります。相談していくうちに要望が変化する場合もありますしね。

Cパターンの場合もBパターンとほぼ同じですが、予算オーバーすることが少ないので安心感が増します。リノベーション費用定額プランを採用していない会社もありますので、ご注意ください。

結果として、優先順位は

Aパターンは、予算 > (立地・部屋の広さ・日当たり・階層)> 間取り/設備

B, Cパターンは、予算 > 間取り/設備 > (立地・部屋の広さ・日当たり・階層)

となりました。

それでもやっぱり悩んでしまう。だって人間だもの 

理屈はわかった。でも、実際問題、簡単に優先順位を決められないですよね。
でも決めなきゃいけないんです。迷っていると候補に入れていた物件が
だれかに買われてしまうケースもあります。

本当に必要なモノや設備はなにか?
□□なのは我慢できないから、□□な物件は候補から外そうか!
などなど、自問自答・家族会議をしっかりしてください。
この過程があるからこそ、納得して進むことができます。


これで5件ほどまで絞ることができれば、次は内見に進みましょう!

物件購入とリノベ成功の秘訣は、優先順位付けが決め手!まとめ

まとめ

物件購入+リノベーションを成功させるためには、まずしっかりとした予算決めが重要。そのうえで本当に必要なもの、大切にしたいもの、譲れないものはなにか?必死に考えましょう。人生で一番大きな買い物です。納得して物件購入・リノベーションへと進みましょう。

我が家のリノベーション記録

工事開始直前の記事:[2021年実録] 中古マンションフルリノベ工事0日目|内装工事スケジュール

最新記事:[2021年実録]中古マンションフルリノベ 19日目|床・壁下地工事2

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関連記事:無垢材リノベに強い!ログリノベは1,500件以上の施工実績あり!!
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