中古マンションの諸費用はどれくらい見ておけばいい？

一般的に物件価格の6〜10%が目安です。3,000万円なら180万〜300万円程度を見込んでおきましょう。中古は仲介手数料があるぶん高めになりがちです。

諸費用は住宅ローンで払えますか？

原則として住宅ローンには含まれず、現金で用意するケースが多いです。諸費用も借りられるローンもありますが、借入額と金利負担が増えます。条件は金融機関で確認してください。

仲介手数料の上限は？

物件価格が400万円を超える場合、上限は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。中古マンションでは多くがこれに該当します。

リノベの予備費はどれくらい必要？

総額の1〜2割が目安です。フルスケルトンでは解体後に想定外の劣化が見つかることがあり、その対処に備えます。

諸費用を抑える方法はありますか？

火災保険の見直し、住宅ローンの手数料タイプの比較などで多少調整できます。ただし登記費用や税金は法定なので大きくは変えられません。

結局、総額はどう考えればいい？

「物件価格＋諸費用（6〜10%）＋リノベ費用＋予備費（総額の1〜2割）」の4つの合計で考えます。物件とリノベだけで組まないのがポイントです。

中古マンションの諸費用はいくら？リノベの予備費と合わせて資金計画で見落とさないお金

2026-08-012026-08-18

この記事の結論

中古マンション購入の諸費用は、物件価格の6〜10%が目安
諸費用は原則、住宅ローンに含まれず「現金」で用意が必要
内訳は仲介手数料・登記・税金・保険・ローン関連など
リノベの予備費は、総額の1〜2割を見込んでおく

こんにちは。中古マンションを買ってフルリノベしたトルテです。

リノベの資金計画で、意外と見落とされるのが「物件価格とリノベ費用以外にかかるお金」です。これを見込んでいないと、「予算はギリギリ足りるはずだったのに、なぜか足りない」という事態になります。

その正体が、購入時の諸費用と、リノベの予備費です。この記事で、それぞれいくら見込めばいいかを整理します。

トルテ

先にいちばん大事なことを。諸費用は、住宅ローンに含められず「現金」で用意しなければならないケースが多いです。ここを知らないと、契約直前で慌てます。

中古マンション購入の諸費用は「物件価格の6〜10%」

中古マンションを買うとき、物件価格のほかにかかる諸費用は、一般的に物件価格の6〜10%が目安です。

たとえば3,000万円の物件なら、諸費用として180万〜300万円を見込んでおく必要があります。中古は仲介手数料がかかるぶん、新築より高めになりがちです。

内訳は、主に次のとおりです。

項目	内容
仲介手数料	不動産会社へ。上限＝（物件価格×3%＋6万円）＋消費税（※400万円超の場合）
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬（所有権移転・抵当権設定）
印紙税	売買契約書・ローン契約書に貼付
不動産取得税	取得後に課税（軽減措置あり）
住宅ローン関連	事務手数料・保証料など
火災・地震保険料	加入時にまとめて、または年払い
固定資産税の精算金	引き渡し日で日割り精算

※税率・軽減措置・仲介手数料の上限などは改定されることがあります。最新は不動産会社・司法書士・税理士など専門家で確認してください。

項目が多く、一つひとつは小さく見えても、合計すると数百万円になります。物件価格だけで予算を組むと、この諸費用分が不足します。

見落としがちな2つの「現金」ポイント

① 諸費用は原則「現金」で用意する

いちばんの注意点です。諸費用は、住宅ローンには原則含まれず、引き渡しまでに現金で支払うケースが多いです。

「物件価格はローンで組めるから大丈夫」と思っていると、契約直前に「諸費用の数百万円を現金で？」と慌てることになります。手元の現金（貯金）から諸費用を出せるかを、最初に確認しておきましょう。

諸費用も借りられるローンもある

最近は、諸費用も一緒に借りられる住宅ローンもあります。ただし、その分借入額が増えて金利負担も大きくなります。使えるか・条件はどうかは金融機関によって違うので、一括比較で確認するのが確実です。

② リノベの予備費は「総額の1〜2割」

もう一つが、リノベの予備費です。

フルスケルトンリノベでは、解体して初めて分かる劣化があります。古い配管の傷み、壁の中の下地の問題など、開けてみないと分からない部分です。ここに対処するための予備費を、総額の1〜2割は見込んでおくと安心です。

予備費があれば、多少の追加が出ても「想定内」として吸収できます。逆に、予備費ゼロのギリギリ予算だと、想定外の追加でたちまち予算オーバーになります。

我が家も、予備費を見込んでおいたおかげで、予算内に収められました。

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総額は「4つの合計」で考える

ここまでをまとめると、中古マンション＋リノベの総額は、次の4つの合計で考えます。

総額＝ ① 物件価格＋ ② 購入諸費用（6〜10%）＋ ③ リノベ費用＋ ④ 予備費（総額の1〜2割）

物件価格とリノベ費用だけを見て予算を組むと、②諸費用と④予備費が抜け落ちます。この4つを最初から見込むのが、資金計画で失敗しないコツです。

我が家の実際のリノベ費用（③の中身・内訳）は、別記事で公開しています。

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そして、この総額をどう借りるか（ローンの組み方）、無理のない予算をどう決めるか（資金計画）は、それぞれ別記事にまとめています。

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よくある質問

中古マンションの諸費用はどれくらい見ておけばいい？: 一般的に物件価格の6〜10%が目安です。3,000万円なら180万〜300万円程度を見込んでおきましょう。中古は仲介手数料があるぶん高めになりがちです。
諸費用は住宅ローンで払えますか？: 原則として住宅ローンには含まれず、現金で用意するケースが多いです。諸費用も借りられるローンもありますが、借入額と金利負担が増えます。条件は金融機関で確認してください。
仲介手数料の上限は？: 物件価格が400万円を超える場合、上限は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。中古マンションでは多くがこれに該当します。
リノベの予備費はどれくらい必要？: 総額の1〜2割が目安です。フルスケルトンでは解体後に想定外の劣化が見つかることがあり、その対処に備えます。
諸費用を抑える方法はありますか？: 火災保険の見直し、住宅ローンの手数料タイプの比較などで多少調整できます。ただし登記費用や税金は法定なので大きくは変えられません。
結局、総額はどう考えればいい？: 「物件価格＋諸費用（6〜10%）＋リノベ費用＋予備費（総額の1〜2割）」の4つの合計で考えます。物件とリノベだけで組まないのがポイントです。