リノベのローンはどうする？住宅ローン一体型とリフォームローンの違い【経験者解説】

こんにちは。中古マンションを買って、フルスケルトンリノベをしたトルテです。

物件選びと同じくらい早めに考えたいのが、リノベの資金＝ローンです。ここを後回しにすると、「気に入った物件は見つかったのに、リノベ費用まで借りられなかった」という事態になりかねません。

なお、我が家の借入額や金利、銀行名はプライバシーの都合で公開していません。ただ、選び方の考え方や、やってよかったことはお伝えできます。

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リノベの資金：主な3つの方法

中古を買ってリノベする場合、お金の借り方は大きく3つです。

① 住宅ローン一体型（物件＋リノベを1本で）

物件の購入費用とリノベ費用を、まとめて1本の住宅ローンで借りる方法です。中古＋フルリノベなら、まずこれが第一候補になります。

理由は金利の低さです。一体型は住宅ローンなので、金利は年0.5〜2%程度が目安。借入額が大きいリノベでは、この低金利が総支払額に大きく効きます。

② リフォームローン（リノベ費用を別枠で）

リノベ費用だけを、別枠で借りる方法です。物件は住宅ローン、リノベはリフォームローン、と分けるイメージです。

金利は年1〜4%程度が目安で、一体型より高めです。ただし担保不要のものが多く、審査が早いという手軽さがあります。少額のリフォームや、急いでいる場合に向きます。

③ つなぎ融資（一体型の”時間差”を埋める）

一体型を使うとき、物件の引き渡し前にかかる支払いを一時的に立て替えるための短期資金です。一体型のスケジュール上、必要になることがあります。

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「自分がいくらの金利で借りられるか」を先に知る

金利で総額が数百万円変わるなら、まず自分の場合の金利を知ることが出発点です。ところが金利は、銀行・時期・その人の条件で大きく変わり、一つひとつの銀行を自分で調べて回るのは大変です。

そこで便利なのが、住宅ローンの一括比較サービスです。複数の銀行を無料でまとめて比較でき、自分の条件に合う金利・銀行が分かります。私が知る中では「モゲチェック」が、無料で・簡単に・すぐ結果が分かって使いやすいです。物件やリノベ会社を探し始める前に、「自分はいくらで借りられるのか」の目安を先に持っておくと、資金計画がぐっと立てやすくなります。

住宅ローン一体型のメリット・デメリット

第一候補になる一体型ですが、良いことばかりではありません。両面を見ておきましょう。

メリット

• 金利が低い（住宅ローン並み）
• 返済期間を長く取れる
• 住宅ローン控除の対象になりやすい
• 契約・審査が1本で済む
• 結果として総支払額を抑えやすい

デメリット

• 物件と工事を同時に決める段取りが必要
• 審査時にリノベの見積もりを先に提出しなければならない
• 対応する金融機関が限られる
• スケジュールがタイトになりがち
• ケースによってはつなぎ融資が必要

一体型が、ワンストップ会社と相性がいい理由

一体型の最大のハードルは、「物件購入とリノベ計画を同時に進める段取り」です。

ここを、物件探し〜設計〜ローンまで一括で対応するワンストップ型のリノベ会社なら、まとめて面倒を見てくれます。リノベる。のようにリノベ専用ローンで物件＋工事費を一括借入できる会社もあります。

「一体型を使いたいけど段取りが不安」という人こそ、ワンストップ型が向いています。

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住宅ローン控除との関係

ローンを考えるうえで外せないのが、住宅ローン控除です。

一体型のように住宅ローンとして借りると、控除の対象になりやすいのが大きなメリットです。リフォームローンでも要件を満たせば対象になる場合があります。

ただし、控除には物件の築年数などの要件があります。中古マンションの場合、原則として登記簿上の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以降（新耐震基準）であることなどが条件です。この物件側の要件は、別記事でまとめています。

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夫婦で借りるなら：3つの組み方

共働きで、夫婦の収入を合わせて借りたい場合。ここにも選択肢があり、控除や団信（団体信用生命保険）の扱いが変わります。

① ペアローン

2人がそれぞれ主債務者として、別々にローンを組む方法です。

• 団信：2人とも加入できる
• 住宅ローン控除：夫・妻それぞれが受けられる（＝節税に有利）

② 連帯債務

1本の契約を、2人で負う方法です。

• 団信：商品による
• 住宅ローン控除：2人で受けられるケースが多い

③ 連帯保証

1人が借りて、配偶者は連帯保証人になる方法です。

• 団信・控除：原則として主債務者のみ

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いちばん大事なこと：先に「無理のない返済計画」を立てる

ローンの種類の話をしてきましたが、もっと大事なのは「いくらまでなら無理なく返せるか」を先に決めることです。

借りられる額と、無理なく返せる額は違います。金融機関は「借りられる上限」を教えてくれますが、それを鵜呑みにすると、リノベ後の暮らしが苦しくなります。

我が家がやってよかった：FPへの無料相談

私たちがゼロリノベに依頼して良かったことのひとつが、信頼できるファイナンシャルプランナー（FP）を無料で紹介してもらえたことでした。

世の中には、不動産会社から報酬をもらって「高く買わせる」FPもいます。ですがこのFPは報酬構造が違い、私たちの立場で無理のない予算を親身に出してくれました。おかげで、返済に不安のない計画を先に固めてから物件を探せました。

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よくある質問

中古＋リノベなら、どのローンがいいですか？

まず低金利の「住宅ローン一体型」が第一候補です。金利が低く、住宅ローン控除も受けやすいためです。ただし物件とリノベ会社を同時に動かす段取りが必要なので、ワンストップ型の会社と組むとスムーズです。

一体型とリフォームローンの金利差はどのくらい？

目安として一体型が年0.5〜2%、リフォームローンが年1〜4%程度です。借入額が大きいほど、この差が総支払額に大きく響きます。最新の金利は各金融機関で確認してください。

リノベ費用も住宅ローン控除の対象になりますか？

一体型で借りて要件を満たせば対象になり得ます。ただし物件の築年数（新耐震基準など）や工事内容の要件があります。制度は改正されるので、必ず最新情報を確認してください。

夫婦で借りると、控除は2人分もらえますか？

ペアローンや連帯債務なら2人で受けられるケースが多く、連帯保証は原則主債務者のみです。団信の扱いも変わるので、金融機関で確認しましょう。

つなぎ融資は必ず必要ですか？

いいえ。一体型を使う場合に、引き渡し前の支払いのタイミングを埋めるために必要になることがある、という位置づけです。ケースによります。

ローンの相談はどこにすればいいですか？

金融機関のほか、中立の無料相談窓口やファイナンシャルプランナー（FP）が使えます。我が家はゼロリノベで無料紹介してもらったFPに、無理のない返済計画を立ててもらいました。

自分がいくらの金利で借りられるか、先に知る方法はありますか？

住宅ローンの一括比較サービス（モゲチェックなど）を使うと、複数の銀行を無料でまとめて比較でき、自分の条件に合う金利・銀行が分かります。物件やリノベ会社を探す前に、金利の目安を持っておくと資金計画が立てやすくなります。

すでに住宅ローンを組んでいますが、見直せますか？

借り換えで総返済額が下がる場合があります。金利が上がる局面ほど見直しの価値があります。借り換えも一括比較サービスで無料試算できます（→ 借り換えの詳しい記事は準備中）。

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まとめ

• 中古＋リノベなら「一体型」が第一候補。低金利で控除も受けやすい
• 一体型は物件と会社を同時に動かす。段取りが要る＝ワンストップと相性◎
• リフォームローンは手軽だが金利高め。少額・急ぎ・担保なしに向く
• 夫婦の組み方で控除・団信が変わる。ペア／連帯債務／連帯保証を理解して選ぶ
• 迷ったらFPに無料相談。無理のない返済計画を先に決める

ローンは、選び方で総額に数百万円の差が出ることもあります。だからこそ、早めに、正しく比べることが大切です。

まずは無理のない返済計画を立てて、そのうえで物件とリノベ会社を探していく。この順番が、後悔のない中古リノベへの近道です。

まずは無料の一括比較で「自分の金利」を知り、無理のない返済計画を立てる。そのうえで物件とリノベ会社を探していく。この順番が、後悔のない中古リノベへの近道です。

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参考・出典

• リフォーム一体型住宅ローンとリフォームローンの違い（金利・仕組み）
• ペアローン／連帯債務／連帯保証の違いと住宅ローン控除（各金融機関の解説）

金利・控除・団信の条件は金融機関・時期で異なります。最新かつ正確な情報は、金融機関・国税庁・専門家に必ずご確認ください。 本記事は一般的な考え方の整理です。

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